根（gēn）据（jù）安置房的特点及（jí）岛外物业管理（lǐ）的物点（diǎn），制定本，将为广大业户（hù）推出完（wán）善的（de）管理服务（wù），为企业打造物（wù）业品（pǐn） 牌。
、了解小区楼（lóu）盘的基本概况如服务合同内容、考核标准及现（xiàn）场实(所（suǒ）处位置（zhì）、人文环（huán）境、面积（jī）、入口设施设备等)。
服务处（chù）组织（zhī）框架（jià）根（gēn）据现场查看的情况和服务标准及考虑（lǜ）管理（lǐ）成本的情（qíng）况下，组建小区服务（wù）处人员组织框架，并对服务处人员（yuán）进行相关的一系列（liè）培训，布置小区服务处的简易装（zhuāng）修、采购办公物品等
准备（bèi）接管验收楼盘的（de）工作包括
内业资料的移交（jiāo）工作:
1、资料（liào）的接管验收（shōu）资料（liào）。如规划许可证、土地（dì）使用合同等
2、综合竣工验收资料。如竣工图、机电（diàn）设备（bèi）的资料、供水合同等.
3、业主资料。如已分配业主的房号、电话号码等.
小区房（fáng）屋（wū）主体（tǐ）的（de）接管（guǎn）验（yàn）收:
1、对小区公共部位进行验（yàn）收包括（kuò）楼道、公共楼面、天台、地下室等
2、户内（nèi）的验收。
3、园林绿化的验收
4、工程设施设备（bèi）的验收。包括消防系统、新风系统、电梯（tī）、二（èr）次供水、监控系统，道闸系统（tǒng）、门禁系统排（pái）水管道、避雷针、化粪池等。
5、钥匙的接管。包括设（shè）备（bèi）房（fáng）和户内的（de）钥（yào）匙（shí），并进（jìn）行核对
6、公（gōng）共水电（diàn）表、户内水电表的读数（shù）的确（què）认（rèn）。
工（gōng）程接管验收流（liú）程:
按照小区产权资（zī）料和（hé）技术资料进行移交，确认签字。对缺少的（de）资（zī）料应当记（jì）录在相关表格（gé）中
房屋本（běn）体现状（zhuàng）接管验收（shōu），确认签字，接管钥匙，把验（yàn）收（shōu）过程中不合格项记录在相关表格（gé）中。
3、机电设备（bèi）的现（xiàn）状接管验收，把验收过（guò）程中发现的不合格（gé）项（xiàng）记（jì）录在相关表格中（zhōng）。
4、汇（huì）总接管验收过（guò）程发现（xiàn）的不合格项，分类登记、整（zhěng）理（lǐ）、存（cún）档。
5、将发现的不合格项反馈（kuì）给施工单位和（hé）开发商，确（què）定在规定（dìng）的期间内整改（gǎi）
6、整改后，在对不合格（gé）项进行验收，并记录，确认（rèn）签字（zì）、验收标准为建设部《房屋接管验收标准》
四、对小（xiǎo）区公共部分（fèn）进行（háng）拓荒保（bǎo）洁工作及绿（lǜ）化修剪工作，使（shǐ）小区保持（chí）良（liáng）好的（de）外观形（xíng）象迎接（jiē）新业主的入住.
五、做好迎接新业主（zhǔ）的准（zhǔn）备工作（zuò）
现场交（jiāo）房处的布置、钥（yào）匙的分（fèn）类、业主档案袋的.准备（bèi）、交房资料的准备(房屋验收表（biǎo）住宅使用公约业主（zhǔ）手册（cè）装修管理办法（fǎ）装修管（guǎn）理协议保管钥匙委托书保（bǎo）管钥匙承诺书（shū）钥匙签收（shōu）表业主信息表入（rù）住资料（liào）签收表入住须（xū）知等)。根据实际（jì）需要选取表格（gé）使用。
入住程序:
1、业户（hù）办妥手续后到（dào）服务（wù）处办理（lǐ）入住（zhù）手续。通知交房的（de）部门可以通知业主（zhǔ）带本（běn）人身份（fèn）证原（yuán）件及复印件、入住通知书（shū）。如果是委托交房还应当有委托协议（yì）书及（jí）委托人的身份证原件及复印件。
2、服务处接待人员（yuán）审核业主《入住通知书（shū）》、业（yè）主身份证
3、服（fú）务接（jiē）待人员介绍小区管理服务（wù）情况（kuàng），与业主签（qiān）订《住宅（zhái）使用公约》、《装修管理协（xié）议》等文件。根（gēn）据实际（jì）需要填写表格
4、服务处接待（dài）人（rén）员向（xiàng）业主发放入住文（wén）件并（bìng）请（qǐng）业户签收。入住文件包:入住须知业（yè）主手（shǒu）册住宅使用公约（yuē）装修（xiū）管（guǎn）理协议。根据（jù）实际需要发放文件
5、服务（wù）处接待人员陪同业主验房，抄水、电表底数，业主验房合格后办理收房、钥匙交付签（qiān）收手续。填写《房屋验收单》，验收不合格限期整改
6、将《入住通知书》、业（yè）主身份（fèn）证复印件、《住宅使用公约》、《装（zhuāng）修（xiū）管理协议》、《房（fáng）屋验收（shōu）单（dān）》《入住资料（liào）签（qiān）收（shōu）表》等（děng）文件放入业主档（dàng）案袋，进行归（guī）档。
7、整（zhěng）理在验收过（guò）程中，业主提出的（de）相（xiàng）关问题（tí），分类整理归档，并送至施工（gōng）单（dān）位和（hé）开发商，进行整改（gǎi）
8、整改后，通（tōng）知业主前来进行验收查看。并在相关表格进（jìn）行（háng）确认（rèn）签字。
六（liù）、二次装修（xiū）管理阶段
1、业主（zhǔ）向服务处提出装修（xiū），应当携带装修图纸，施（shī）工单位资质（zhì）证书及（jí）施工人员（yuán）的身份（fèn）证（zhèng）复印件到各服（fú）务处填写（xiě）《住宅装修（xiū）表》与《施工人员登记表》
2、服（fú）务处接待人员向业主和施工队个绍小区管理（lǐ）规定。例如装（zhuāng）修时间、土头堆放（fàng）点等
3、服务处在接受装修申（shēn）请后，经（jīng）服务处（chù）管理人员和工程人员审批合（hé）格后，方（fāng）可施工
4、在办妥以上手续后，接待人员（yuán）办理施工人员临时出入证。由施工人员负责人持施工人员身份证或暂（zàn）住证及照片，到服务处办理施工人员（yuán）临时出入证（zhèng），填写施工人员登记（jì）表，并缴纳施（shī）工人员出入证（zhèng）工本费10元/张。装修完后可以（yǐ）退款。
5、现场跟踪（zōng）: 管理（lǐ）人员必须每天到装修户（hù）施工现场跟踪（zōng）视（shì）察，了解（jiě）施工情况并做好记录，必要时请工程人员同往（wǎng）。维序（xù）人员及管理（lǐ）人员应（yīng）当每日（rì）对小区公共部份进行（háng）检（jiǎn）查
6、装修完毕后，经服务（wù）处管理人员及工程人员（yuán）验收后，在装修申请（qǐng）表上填写装修（xiū）验收情况并签名。
7、在（zài）跟踪（zōng）时，如发现有违章和妨碍公（gōng）共行为，应及时采取措（cuò）施进（jìn）行整改（gǎi），必要时填写《违规整改通（tōng）知单》、现（xiàn）场拍（pāi）照等，以备留用与归档。
8、违（wéi）章处理办法（fǎ），对违反装修规定者将（jiāng）依有关条例采取如下措施（shī）:
9、告（gào）知、规劝、责令停工整改、上报相关执法部门。
10、对于材（cái）料进出、施工（gōng）人（rén）员办证（zhèng）、施（shī）工工具（jù）管理、土头垃圾的管理。业主的装修材（cái）料（liào）搬运（yùn）出（chū）小区时，必（bì）须由业主（zhǔ）亲自到服务处办（bàn）理物品（pǐn）放行条，签字认可，否则任何人一律（lǜ）不准（zhǔn）把材料（liào）带（dài）出小（xiǎo）区。办理临（lín）时施工人员出入（rù）证和工（gōng）具（jù）出小区手续必须（xū）由业主（zhǔ）或施工负（fù）责人来服（fú）务处办理，其它人（rén）不得办理。进入的材料必须在（zài）两天运往（wǎng）业主家中（zhōng），不得（dé）在小区公共部份堆放过长。土（tǔ）头（tóu）垃圾应当定点堆放，如果（guǒ）有地下室（shì）应当将土（tǔ）头运往地下室堆放。土头垃圾应当每日（rì）进行清运
11、服务处经（jīng）理每（měi）月不定期抽查（chá）10次装修管理（lǐ）情况。
七、入住后的管理阶段
服务处追求的目标（biāo）:
1、房屋建筑（zhù）的（de）完（wán）好率达到98%以上
2、报修及时率达到99%
3、清洁管（guǎn）理无盲点;
设备设施完好率达到98%以上;4.
5、小（xiǎo）区路灯完好率达到（dào）99%;
6、管理（lǐ）区域内不发生重（chóng）大安 全与火灾责任事故
7、有（yǒu）效投诉处理率99%;
8、服务满意率（lǜ）达（dá）95%以上;
9、绿化完好（hǎo）率（lǜ）达到98%以上;
10、道路完好率达到98%;
11、各类（lèi）管理人（rén）员岗前岗中培训（xùn）99%;
12、全年无服务安 全事（shì）故发生
为达到以（yǐ）上（shàng）目（mù）标，服务处将（jiāng）制定以下（xià）:
1、完（wán）善各项管（guǎn）理（lǐ）制度和管理规定。包（bāo）括维序人员（yuán）管理规定、车辆管理规定、机电设（shè）备管（guǎn）理规定等一系列管理制度和（hé）管理规（guī）定
2、保洁施行外包监（jiān）管制（zhì）定。即服务处全体人员（yuán）(含维序人员都有监管的权（quán）力)做到清洁环境卫生无死角发现问题（tí）及时的机制。保（bǎo）洁人员应当要求（qiú）统一装着。垃圾日产（chǎn）日清，定（dìng）期（qī）进行卫生消杀（shā）工作。并根据现场制定保洁工作流程（chéng）。 (保洁日计划（huá）、周计划、月计划)二次（cì）供水水箱按规定清洗，水质符合卫生（shēng）要求。
3、对草坪、花卉、绿篱、树木定（dìng）期进行修剪（jiǎn）、养护、定期清除绿地杂草、杂物、定期预防花草（cǎo）、树木病虫
管理人员及机（jī）电工作人（rén）员要求持证上岗。并对服务处（chù）人员进行后续的相关培训，进（jìn）一步提高全（quán）体人员的综合能力和服务意识。规范礼貌用语等
5、建立来（lái）电来访登记记录（lù）。要（yào）求如（rú）实完（wán）整填写（xiě），及时反馈给相（xiàng）关责（zé）任人，相关（guān）责任人调查后（hòu）将处理情况及时反馈给（gěi）来访来电人员。管理人员应当每天（tiān）下班前对来（lái）电来访内容进（jìn）行查看，服务处经理每两天对来（lái）电来访进行检查，并每周进行统计，分析（xī）相关案例。对（duì）未能及时处理的事（shì）项应当建立相关的报告（gào）制度进行备案。
6、建立工程报修处理及（jí）时制度。房屋小修、零（líng）修、及（jí）时率99%，零修24小（xiǎo）时内完成，急（jí）修不（bú）过（guò）夜。小修合格率达99%，水（shuǐ）电维修不超过（guò）24小时（shí）、土建不超过3天。中修（xiū），保持房屋外观完好，无破坏（huài）立面。维（wéi）修工程（chéng）返修率不得超过1%。
7、管理人（rén）员应当每天对自己所管理的片区进（jìn）行检查（chá）包括(装（zhuāng）修户、公共楼道卫生及公共设施的完全好性绿化情况等)，并记录相关情况。 (严（yán）禁在公共（gòng）绿地养（yǎng）鸡养鸭和种菜（cài）的（de）行为) 。一经发现要立（lì）即（jí）制止和劝导（dǎo）
8、小区（qū）实施封闭式管（guǎn）理，业（yè）主出入实施刷卡，外来人员进行（háng）身份证登记好（hǎo）方可进入。小区内车辆（liàng）实施（shī）刷卡进入，外来车辆实行临时取票进入。非（fēi）小区业主车（chē）辆禁止在小区停车过夜，出租车(除特（tè）殊情况下) 不得驶（shǐ）入
小区。
9、维序人员（yuán）实施24小时值班制度。定时和不（bú）定时相结合对小区（qū）进行巡逻检查（chá），并进行记录。对（duì）进入（rù）小区的车辆进行引导停放
10、客户投诉的相关（guān）处理。区分（fèn）有效投诉和无效投诉（sù），反馈给相关责任人进行落实处理，并及时将相关情况反馈（kuì）给（gěi）业主。服（fú）务处应当对有（yǒu）效投诉进行防 止类似情（qíng）况在发生。
11、建立24小时值班制度（dù）。设立服务电话，接受业主（zhǔ）对物（wù）业管理服（fú）务报（bào）修，求助，建议、问询（xún）、投诉等各类（lèi）信息（xī）的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和（hé）记录。
12、建立各类突发事件应急预（yù）案。容（róng）易危机人身安 全的（de）设施设（shè）备（bèi）有明显警世标志（zhì）和防范措施;对可能发生的各种突发设（shè）备故（gù）障有应急方案;
声明：转（zhuǎn）载此文是出于传递（dì）更多信息（xī）之目的，所转载（zǎi）的所（suǒ）有文章、图（tú）片、音频视频（pín）文件等版权归版权（quán）所（suǒ）有人所有，若侵（qīn）犯了您（nín）的合（hé）法权益，请作者持权属证明与本网（wǎng）联系，我们将及时更正、删除，谢谢（xiè）。 邮（yóu）箱地址：3205845866@qq.com
